Vedtekter for Nordre Nesøya Sameie

 

§ 1 - Innledning og formål

Eiendommen gnr. 40, bnr. 604 i Asker, er i overensstemmelse med oppdelingsbegjæring delt opp i 138 seksjoner. Den enkelte sameier rår som eier over seksjonen jf eierseksjonsloven § 22 1. ledd. Alle bestemmelser som er inntatt i kjøpekontrakten og skjøte fra 16.12.68, oppdelingsbegjæringen, «Retningslinjer for utbygging i Nordre Nesøya Sameie og husordensreglene er bindende for sameierne og overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og disse vedtekter. Eier en organisasjon/institusjon e.l. flere boligenheter, kan den utpeke et stemmeberettiget medlem for hver boligenhet blant boligenhetens beboere. Ellers har den et antall stemmer svarende til det antall boligenheter den eier. Vedtektenes formål er å gi sameiets organer (styre og sameiermøte) nærmere regler for sameiets forvaltning og drift, i overensstemmelse med reglene i eierseksjonsloven av 23. mai 1997 nr. 31, som gjelder så lenge intet annet er bestemt i vedtektene. Sameiet v/styret skal forestå driften av sameiets eiendommer, utnytte fellesarealene og forvalte garasjeanlegg.

 

§ 2 - Seksjon

En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til en bolig benevnes eierseksjon, heretter seksjon. Sameieandel og eiendomsrett til seksjonen med festerett kan ikke adskilles.

 

§ 3 - Disposisjon over seksjon

Overdragelse av seksjon må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte doku¬menter og disse vedtekter, jf § 1. Overdragelse av seksjon skal meldes skriftlig til forretningsfører. Den enkelte sameier har for øvrig full rettslig råderett over sin seksjon. Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter, eventuelt andre utgifter som sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere sameiers forpliktelser.

 

§ 4 - Særlig bruksrett til bestemte deler av fellesarealene.

Utvidet vedlikeholdsplikt for dette område. Med henvisning til eierseksjonslovens § 19 5. ledd gis hver sameier full rett til å benytte uteareal beregnet ca. 8 m ut fra husvegg på for- og bakside, og for endeseksjoner ca. 4 m ut fra gavlvegg, dog således at det i alle tilfeller er fri passasje forbi gavlvegger i 4-mannsboliger for beboere av de midtre seksjoner. Videre reduseres de nevnte avstander hvor veier, stier eller naturlige hindringer gjør det nødvendig. Styret kan i spesielle tilfelle øke de angitte avstander eller foreta mindre arronderinger hvor forholdene tilsier dette. Det er ikke tillatt å sette opp gjerder rundt de enkelte sameieres særlige bruksrettsområde. Hekkplanting eller lignende beplantning kan anvendes. Ved beplantning skal det avtales med tilstøtende naboer. Annen form for innhegning kan tillates av styret, rundt anlegg på fellesarealer, så som rundt lekeplasser m.v. Det er et vilkår for å få særlig bruksrett til bestemte deler av fellesarealene som angitt i § 4 1. og 2. ledd at man i forhold til angitte utearealer og ytre deler av vegg/vinduer påtar seg et vedlikeholdsansvar i samsvar med disse vedtekters § 4. Dette skjer med skriftlig tilslutning i avtale, jf eierseksjonslovens § 20 2. ledd 2. setning. Sameier må på bruksrettsområde ikke utøve virksomhet, anbringe redskaper, materialer, avfall e.a. som kan virke sjenerende eller skjemmende for omgivelsene. For øvrig kan sameiermøtet vedta ordensregler for disse arealer. Sameier forplikter seg til å vedlikeholde bruksrettsområdet utenfor for- og bakside og gavlvegg, jf §4 1. avsnitt 1. setning, yttervegg som kommer innenfor bruksrettsområdet, bærende konstruksjoner og tak samt drensledning rundt boligenheten. Sameier påtar seg også all utbedring av skade, utskifting osv. Likeledes påtar sameier seg et objektivt ansvar for enhver skade som oppstår som følge av all virksomhet på bruksrettsområdet, så som vedlikeholdsarbeider. Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper er å anse som mislighold av sameierens forpliktelser overfor ¬sameiet.

 

§ 5 - Garasjer

Sameiet v/styret disponerer garasjer på sameiets område. De sameiere som har betalt for en garasjeenhet på eiendommen har særskilt bruksrett til denne mot å betale en garasjeleie sammen med de øvrige fellesutgifter. Sameier med bruksrett til garasje kan overdra sin bruksrett til annen sameier, hvilket skjer via melding til styret. Sameier med garasje kan leie ut til annen sameier. Det er ikke adgang til utleie av garasje til person som ikke er sameier i sameiet. Bygging av nye garasjer besluttes av sameiermøtet med 2/3 flertall, se disse vedtekters § 13. Styret skal når byggingen av nye garasjer er vedtatt av sameiermøtet, kreve at de interesserte sameierne innbetaler sin andel av byggeomkostningene før byggearbeidet settes i gang. Når samtlige sameiere er tildelt garasje kan de permanent tildeles ytterligere en garasje, i den rekkefølge de melder seg, og i den utstrekning tjenlig plass finnes. Mht. sameiers vedlikeholdsplikt for garasje henvises til disse vedtekters § 6. Skader og innbrudd i garasjer skal meddeles styret.

 

§ 6 - Seksjonseiernes plikter

Sameierne er forpliktet til å rette seg etter sameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiermøte og styret. Ved alminnelig flertall fastsetter sameiermøtet vanlige ordensregler for eiendommen. Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Seksjonen må bare benyttes i samsvar med dens formål. Uavhengig av de til enhver tid gjeldende bestemmelser om båndtvang for hunder, plikter hundeeiere å ha hunder under kontroll på eget areal og på sameiets område. Dyrehold begrenses til 1 {én} hund og 1 {én} katt per seksjon. Overtredelse av disse bestemmelser er et mislighold av ens forpliktelser overfor sameiet. Sameier plikter etter gyldig styrevedtak, å gi styret eller den styret gir fullmakt, adgang til de enkelte seksjoner for å foreta nødvendig ettersyn, installasjoner eller reparasjoner.

 

§ 7 - Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt

Vedlikehold av seksjonen påhviler den enkelte sameier. Sameieren er ansvarlig for vedlikehold av vann og sanitærledninger fra forgreningspunkt på fellesledning og inn i den enkelte seksjon. Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper er å anse som mislighold av seksjonseierens forpliktelser overfor sameiet. Hver sameier plikter å medvirke til at fellesarealene blir holdt ryddig og i ordentlig stand.

 

§ 8 - Sameiets plikter

Sameiet skal:

  • Vedlikeholde og forvalte eiendommen med grøntarealer (unntatt de grønt- og utearealer som er benevnt i vedtektenes § 4), beplantninger, veier, stier, plasser, parkeringsplasser og fellesinnretninger av enhver art på sameiets fellesarealer.
  • Forvalte garasjeanleggene, beslutte bygging og oppføring av nye garasjer og anlegge nye parkeringsplasser.

 

 

§ 9 - Forandringer av seksjonen, antenne m.m.

Sameierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre ytre bygningsmessige forandringer vedrør¬ende boligen, eller sette opp radio- og TV-antenne/parabol m.m. Sameiere som søker om å bygge ut sin seksjon, plikter å overholde Retningslinjer for utbygging i Nordre Nesøya Sameie fastsatt av sameiermøte. Retningslinjene er en del av Nordre Nesøya Sameies vedtekter.

 

§ 10 - Fellesutgifter og fellesinntekter

Sameiet betaler alle kostnader til drift av eiendommen, så som forsikringer av sameiets opprinnelige bygningsmasse, felles tv-avgifter, drift og fellestiltak samt forretningsførsel. Dessuten betaler sameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, stier, lekeplasser, parkeringsplasser, grøntarealer og beplantninger samt eventuell vaktmestertjeneste. Videre betaler sameiet alle kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanleggene, dessuten elektrisk strøm til utelys på fellesareal. Den enkelte sameier skal betale et à konto beløp, fastsatt av sameiermøtet, til dekning av sin andel av felleskostnadene. Kostnadsbidraget fastsettes på følgende måte:

  • Eier av hustype   A: 4968 673512- deler
  • Eier av hustype C/2: 4852 673512-deler
  • Eier av hustype C/4: 4796 673512-deler
  • Eier av hustype   F: 4852 673512-deler
  • Eier av hustype   H: 4880 673512-deler

Senere reguleringer skjer med en prosentvis økning av disse forholdstall for samtlige sameiere. Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte seksjon, skal fordeles mellom sameierne etter samme nøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader. Sameiet kan ha vedlikeholdsfond. Sameiermøtet vedtar hvor stort beløp som skal avsettes til dette fond hvert år.

 

§ 11 - Utleie

Sameierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon, bod eller garasjeplass, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av sameiermøte og styret. Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie. Sameier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne.

 

§ 12 - Mislighold

Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkom-mende, med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegges å selge seksjonen. Er ikke pålegget etter¬kommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangsauksjon, jf eierseksjonsloven § 26. Det er å anse som vesentlig mislighold hvis sameieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, ordensregler og vedtak fattet av sameiermøtet. Sameieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til seksjonen eller til eiendommen for øvrig. Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en sameier, etter skriftlig påkrav, ikke betaler sin andel av de av sameiet vedtatte fellesutgifter. Medfører sameierens adferd fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt, jf denne bestemmelses første ledd og eierseksjonsloven § 27. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er sam¬eiere, når den sameier brukeren utleder sin bruksrett fra, samtidig gis pålegg om salg i henhold til eierseksjonsloven § 26. Forretningsføreren har ved en sameiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangs¬¬¬auksjon over vedkommende seksjon. Sameierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom.

 

§ 13 - Sameiermøte

Hvert år innen 30. april skal det avholdes ordinært sameiermøte. Innkallingen til ordinært sameiermøte skjer skriftlig med minst 8, høyst 20 dagers varsel. Sameiermøtet ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. Saker som en sameier ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallingen når det settes frem krav om det innen den frist styret bestemmer, jf eierseksjonsloven § 33 4. ledd. Skal et forslag som etter lov og vedtekter vedtas med 2/3 flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen. Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles med minst 3, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når sameiere, som til sammen har minst 10 % av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

På det ordinære sameiermøte skal disse sakene behandles:

  • 1. Konstituering
  • 2. Årsberetning fra styret
  • 3. Godkjennelse av revidert resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd el. dekning av tap
  • 4. Driftsbudsjett
  • 5. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
  • 6. Valg av valgkomite på 2 medlemmer
  • 7. Eventuell godtgjørelse til styret
  • 8. Andre saker som er nevnt i innkallelsen

 

 

§ 14 - Sameiermøtets myndighet

På sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte ved fullmektig. Sameieren har rett til å ta med seg en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. Alle vedtak fattes som hovedregel med alminnelig flertall av gitte stemmer.

Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om:

  • 1. Ombygging, påbygging eller endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold
  • 2. Vedtak om omgjøring av fellesarealer til nye boligenheter eller utvidelse av eksisterende bolig¬enheter
  • 3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap
  • 4. Andre rettslige disposisjoner over den faste eiendom som går utover vanlig forvaltning
  • 5. Vedtak om samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter
  • 6. Vedtak om samtykke til reseksjonering
  • 7. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig for-valtning og vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne ut over 5 % av de årlige fellesutgiftene
  • 8. Vedtektsendringer

 

 

Det kreves tilslutning fra de sameiere det gjelder til vedtak om:

  • 1. Begrensninger i den rettslige rådighet over seksjonen
  • 2. Endring i fordeling av felleskostnader
  • 3. Endring i fordeling av inntekter av fellesarealer

 

 

For vedtak i saker som er nevnt i eierseksjonsloven §43 første ledd og § 47 syvende ledd kreves enstemmighet blant alle sameierne. Flertallskravene ovenfor er ufravikelige og kan ikke fravikes i vedtekter eller på annen måte, jf eierseksjonsloven §29 og § 30. Flertallet i sameiermøtet kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet av samtlige sameiere.

 

§ 15 - Styret

Sameiet ledes av et styre bestående av leder og 4 styremedlemmer med 2 varamed¬lem¬mer. Funksjonstiden for leder og de øvrige styremedlemmer er 2 år og varamedlemmers funksjonstid er 1 år. Styremedlemmer og vara¬medlemmer kan gjenvelges. Lederen velges ved særskilt valg. Styret velger innenfor sin midte nest¬leder og sekretær. Styret står for forvaltningen av sam¬eiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget. I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste etter eierseksjonsloven, § 30 3. ledd og/eller ved-tektenes § 14, siste avsnitt, representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem og i leders fravær av nestleder og to styremedlemmer, jf eierseksjonsloven § 43 1. ledd. Styret kan gi prokura. Styret forvalter for øvrig det 'utleieforhold' som er etablert med Halsbukta Båtforening vedrørende en nærmere bestemt parsell av gnr. 40, bnr. 604 i Asker kommune, med tilliggende strandrettigheter m.v. i Østre Halsbukt, samt vedrørende sameiets eiendom gnr 40, bnr. 645 og bnr. 888 i Asker kommune med tilliggende strandrettigheter m.v. i Vestre Halsbukt. Styret har fullmakt til å opptre på sameiets vegne i alle spørsmål vedrørende ”utleieforholdet”.

 

§ 16 - Forretningsfører

Styret ansetter selskapets forretningsfører. Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Forretningsfører sørger for inn¬kreving av kostnadsbidraget fra sameierne og fører regnskap for sameiet. Videre fremmer han/hun overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag samt utfører de tjenester som er nevnt i forret¬ningsførerkontrakten, herunder begjære tvangsauksjon, jf pkt.12 5. ledd.

 

§ 17 - Revisor

Sameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor. Revisor har møte- og talerett på sameier-møtet. Revisor velges av sameiermøtet med alminnelig flertall. Revisor tjenestegjør frem til ny revisor er valgt. Lov av 14. mars 1964 nr. 2 om revisjon og revisorer gjelder så langt den passer.

 

§ 18 - Legalpant

Som sikkerhet for krav som springer ut av sameieforholdet har sameiet legalpant i den enkelte seksjon tilsvarende 1G (folketrygdens grunnbeløp), jf eierseksjonsloven § 25.

 

§ 19 - Tvister

Eventuelle tvister mellom sameiet og en sameier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Sameierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

 

§ 20 - Vedtektsendring

Endring av sameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonsloven § 28 annet ledd.

 

§ 21 - Oppløsning

Nordre Nesøya Sameie kan ikke oppløses uten etter samtykke av samtlige sameiere.

 

§ 22 - Ikrafttredelse

Vedtektene ovenfor trer i kraft ved sameiermøtets vedtak av 17. april 2002. Redaksjonelle endringer 15.01.2014